Novo Regime do Arrendamento Urbano

A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano {NRAU), pondo, assim, termo a quase dezasseis anos de vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), que havia sido aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, e posteriormente alterado por várias vezes.
A nova Lei estabelece regras quanto à actualização (extraordinária) de rendas, estabelecendo-se critérios para o cálculo do valor do locado. Por outro lado, altera o leque de oportunidades do senhorio em conseguir o despejo do imóvel, por via extrajudicial ou judicial, tendo ainda reposto e alterado vários preceitos do Código Civil, em matéria de locação.
No presente trabalho propomo-nos anotar os vários preceitos do NRAU, bem como os do Código Civil, entretanto republicados, com indicação, sempre que oportuno, da legislação complementar e subsidiária, jurisprudência e anotações doutrinais, que, pensamos, ajudarão o prático do direito a melhor interpretar e compreender o alcance da nova legislação, procedendo à sua aplicação de forma mais correcta.

A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), pondo, assim, termo a quase dezasseis anos de vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), que havia sido aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, e posteriormente alterado por várias vezes.
Contudo, apesar da revogação expressa do RAU, constante do artigo 60.º da Lei n.º 6/2006, a verdade é que este preceito ressalva a continuação da vigência do anterior diploma nas matérias previstas nos artigos 26.° e 28.º da nova Lei, ou seja, as matérias aí referidas atinentes quer a contratos habitacionais celebrados na vigência do regime do arrendamento urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, quer os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
A nova Lei pretendeu, sobretudo, estabelecer regras quanto à possibilidade de actualização (extraordinária) de rendas, a qual se encontrava "congelada" há vários anos, fazendo-a contudo depender do estado de conservação do imóvel arrendado, estabelecendo-se critérios para o cálculo do valor do locado. Assim, se por um lado, se protege o senhorio, no sentido de obter uma retribuição mais justa pela cedência do gozo do imóvel, também se protege o arrendatário, que poderá exigir, de forma mais eficaz, a realização de obras de conservação ou recuperação do locado, em conjugação com vária legislação extravagante já em vigor.
Por outro lado, alterou-se significativamente o leque de oportunidades do senhorio cm conseguir o despejo do imóvel, por via extrajudicial ou judicial, e, quanto a esta, com o recurso a acção comum, como resulta dos artigos 14.° e 15.° do NRAU.
Disciplinaram-se as formas de comunicações entre senhorios e arrendatários, com vista a uma maior segurança nas relações entre ambos, o que é de louvar, na medida em que a prova da prática de determinado acto (assim como a prova do próprio contrato, hoje necessariamente reduzido a escrito) torna-se quase inequívoca.
Finalmente, o legislador aproveitou para "repor" vários preceitos do Código Civil, em matéria de locação, alterando ainda a redacção de alguns dos que ainda se encontravam em vigor.
No presente trabalho propomo-nos anotar os vários preceitos do NRAU, bem como os do Código Civil, entretanto republicados, com indicação, sempre que oportuno, da legislação complementar, jurisprudência (alguma meramente indiciaria) e anotações doutrinais, que, pensamos, ajudarão o prático do direito a melhor interpretar e compreender o alcance da nova legislação, podendo proceder à sua aplicação de forma mais correcta.
Dado o espírito iminentemente prático deste trabalho, deixamos em aberto, no fim das anotações a cada preceito, um espaço para notas pessoais, por forma a tornar este livro num verdadeiro instrumento pessoal de trabalho. Como não podia deixar de ser, introduz-se na Parte III, toda a nova legislação complementar a que faz referência a nova Lei, bem como, na Parte IV, vária legislação subsidiária, também com interesse prático para a resolução de todas as questões relacionadas com o instituto do arrendamento.
Esperamos que o nosso objectivo - ajudar o prático do direito nesta área - tenha sido conseguido.
Funchal, Agosto de 2006
França Pitão

Parte I
Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

Parte II
Locação (Artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil)

Parte III Legislação Complementar do NRAU

Parte IV
Anexos (Legislação Revogada e Legislação Subsidiária do NRAU)