En dépit de leur apparente stabilité, les villes ne cessent jamais de se transformer sous l'effet de multiples causes qui combinent leurs effets dans des jeux complexes où le hasard et la nécessité agissent surtout dans le temps long de l'histoire.
Pour faire face à l'ultime vague d'urbanisation de la population française, l'Etat a mis en oeuvre trois grandes politiques publiques : l'aménagement du territoire, l'urbanisme et la politique du logement. Ces politiques fortement centralisées ont été complétées, à partir de 1982, par des gestions régionales et locales qui s'ouvrent aux nouveaux enjeux de la participation et du développement durable.
Le rappel de la formation historique du réseau des villes française permet de préciser les principales formes d'interaction entre la vie économique et sociale des habitants et des politiques publiques. Le bilan de ces dernières débouche sur un constat surprenant : parmi les décisions qui ont modifié en profondeur l'organisation de nos villes, deux ont entraîné des effets cumulatifs de très grande ampleur mais ni prévus ni organisés.
Ce sont des décisions d'opportunité de la politique du logement : le moratoire des loyers de la guerre de 1914 et l'ouverture de l'aide personnalisée au logement à l'accession à la propriété en 1980. Et l'approche prospective qui conclut l'ouvrage en peut que constater que ce manque de coordination entre politique du logement et urbanisme conserve toute son actualité.