Suite à une large réforme datée de 2004 et ses applications qui ont suivi, l'objet de cet ouvrage est de présenter l'ensemble du régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par des particuliers ou par des sociétés civiles immobilières de gestion. Il se présente sous la forme d'un exposé des règles d'imposition des plus-values immobilières, assorties de nombreux cas pratiques et exemples chiffrés inspirés de la pratique notariale et reflétant les subtilités et les complexités de la pratique quotidienne des plus-values immobilières.
Constitué d'un exposé des règles juridiques et fiscales, de développements doctrinaux et d'exemples pratiques, cet ouvrage s'adresse ainsi à un large public : notaires, personnels notariaux, particuliers, étudiants en droit, professeurs d'université, gestionnaires de patrimoine...
Partie 1.
REGIME GENERAL D'IMPOSITION
DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
TITRE 1. Domaine d'imposition des plus-values immobilières
Chapitre 1. Champ d'application
I. Personnes concernées
1. Gestion du patrimoine privé
A. Exclusion des immeubles professionnels
B. Cas particulier des immeubles migrants
2. Profits de construction
A. Profits de construction occasionnels
B. Marchands de biens et lotisseurs
II. Biens concernés
1. Biens immobiliers
A. Immeubles
B. Droits immobiliers
2. Parts sociales
A. Parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière
B. Parts de sociétés civiles transparentes
III. Opérations concernées
1. Ventes et opérations assimilées
A. Formalisme
B. Conditions particulières de vente
2. Partages
A. Partages déclaratifs
B. Partages translatifs
3. Licitations
4. Dation à bail
Chapitre 2. Immeubles exonérés
I. Résidence principale
1. Notion de résidence principale
A. Définition
B. Occupation
2. Dépendances immédiates et nécessaires
A. Notion de dépendances immédiates et nécessaires
B. Cession isolée des dépendances
3. Modalités particulières de cession
A. Cession partielle
B. Cession morcelée
II. Biens détenus par des titulaires de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité
1. Titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité
A. Notion
B. Cas particuliers
2. Situation fiscale
A. Situation au regard de l'impôt sur le revenu
B. Situation au regard de l'impôt sur la fortune
III. Expropriations
1. Condition tenant à la nature de l'opération
2. Condition tenant au remploi de l'indemnité
A. Objet du remploi
B. Modalités de remploi
IV. Remembrements
1. Opérations de remembrements
2. Echanges ruraux
V. Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €
1. Régime général
2. Cas particuliers
A. Immeubles en indivision
B. Immeubles appartenant à des époux
C. Immeubles appartenant à une société de personnes
D. Immeubles démembrés
E. Unités foncières
F. Biens morcelés
TITRE 2. Détermination de la plus-value imposable
Chapitre 1. Prix de cession
I. Définition du prix de cession
1. Principe général
2. Modes particuliers de cession
A. Modes de paiement du prix
D. Cession d'un immeuble indivis
C. Cession d'un bien démembré
D. Echange
E. Dation en paiement
F. Expropriation
G. Cession d'un immeuble et de meubles
H. Ventes " contrat en mains "
I. Droit de surélévation
J. Résiliation de bail à construction
II. Corrections du prix de cession
1. Majorations du prix de cession
A. Charges et indemnités
B. Indemnités d'assurance
2. Diminutions du prix de cession
A. Frais supportés par le vendeur
B. TVA
Chapitre 2. Prix d'acquisition
I. Définition du prix d'acquisition
1. Acquisitions à titre onéreux
A. Notion de prix
B. Cas particuliers
2. Acquisitions à titre gratuit
A. Notion de valeur vénale
B. Valeur vénale rectifiée
C. Cas particuliers
3. Droits de propriété démembrés ou remembrés
4. Parts sociales
II. Corrections du prix d'acquisition
1. Charges et indemnités
2. Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux
A. Frais réels
B. Forfait de 7,5%
3. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit
4. Frais de voirie, réseaux et distribution
Chapitre 3. Dépenses de travaux
I. Déduction sous frais réels
1. Condition tenant à la date de réalisation des travaux
2. Condition tenant à la nature des travaux
A. Distinction
B. Exemples pratiques
3. Condition tenant à la facturation des travaux
A. Nature de l'entreprise
B. Caractère des factures
4. Condition tenant à la déduction des dépenses
A. Dépenses déduites dans le cadre d'un régime de défiscalisation des revenus
fonciers
B. Contribuables imposés selon le régime du micro-foncier
II. Déduction forfaitaire
1. Conditions d'application
2. Base du forfait
Chapitre 4. Abattements
I. Abattement pour délai de détention
1. Date de cession
2. Date d'acquisition
A. Principes généraux
B. cas particuliers
II. Imputation des moins-values
1. Vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives
2. Fusion de sociétés civiles de placement immobilier
3. Vente de titres de sociétés acquis par fractions successives
III. Abattement fixe
IV. Abattement forestier
TITRE 3. Liquidation de la plus-value imposable
Chapitre 1. Déclaration de la plus-value imposable
Chapitre 2. Calcul de l'impôt
Chapitre 3. Recouvrement de l'impôt
I. Formalités liées aux cessions d'immeubles
1. Transfert de propriété par acte notarié
A. Principe du paiement immédiat
B. Exceptions : le paiement différé
2. Autres modes de transfert de propriété
A. Transfert de propriété par ordonnance judiciaire
B. Transfert de propriété par acte administratif
II. Formalités liées aux cessions de parts sociales
1. Obligations déclaratives
A. Cessions écrites
B. Conventions verbales
2. Obligations de paiement
III. Contrôle et sanction de l'impôt
1. Procédures de redressement
2. Intérêts de retard
Partie 2.
REGIMES PARTICULIERS D'IMPOSITION
DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
TITRE 1. Opérations concernant les sociétés de personnes
Chapitre 1. Champ d'application
I. Sociétés concernées
1. Régime juridique
2. Personnalité fiscale
A. Sociétés translucides
B. Exclusion des sociétés transparentes
3. Siège social
4. Activité de la société
A. Activités concernées
B. Activités exclues
II. Personnalité des associés
1. Associé personne physique non professionnel
2. Associé soumis aux BIC
3. Sociétés de personnes interposées
4. Autres associés
Chapitre 2. Modalités d'application
I. Cessions réalisées par une société de personnes
1. Détermination de la plus-value
2. Exonérations
3. Redevable de l'impôt
4. Liquidation de l'impôt
II. Cessions réalisées dans le cadre d'une société de personnes
1. Apport en société
2. Dissolution de la société
A. Plus-value réalisée lors de la dissolution de la société
B. Plus-value réalisée lors de la revente des biens attribués lors de la dissolution de la société
3. Partage de la société
TITRE 2. Plus-values réalisées par les non-résidents
Chapitre 1. Champ d'application
I. Personnes concernées
1. Personnes imposables
A. Personnes physiques
B. Personnes morales
2. Personnes exonérées
II. Biens concernés
1. Biens imposables
2. Exonérations générales
3. Exonérations spécifiques aux non-résidents
A. Première cession d'une résidence en France
B. Seconde cession d'une résidence en France
Chapitre 2. Liquidation du prélèvement
I. Assiette du prélèvement
1. Cédant assujetti à l'impôt sur le revenu
2. Cédant assujetti à l'impôt sur les sociétés
A. Notion
B. Détermination de l'assiette
II. Taux du prélèvement
III. Recouvrement du prélèvement
1. Modalités de recouvrement
2. Déclaration de plus-value
3. Sanctions du recouvrement
IV. Caractère libératoire du prélèvement
1. Cédant assujetti à l'impôt sur le revenu
2. Cédant assujetti à l'impôt sur les sociétés
Chapitre 3. Désignation d'un représentant accrédité
I. Obligation de désignation
1. Régime des particuliers
A. Principe de désignation obligatoire
B. Dispense de désignation
2. Régime des personnes morales
II. Responsabilité du représentant