SCI : bien choisir pour mieux gérer
- SCI de gestion locative en commun
- SCI familiales de gestion d'indivision
- SCI de pluripropriété
- SCI et impôt...
Les SCI se présentent sous différentes formes qu'il convient de bien connaître afin de déterminer la meilleure solution à la nécessité de se mettre en société civile immobilière pour résoudre une problématique de gestion immobilière.
L'objectif du présent ouvrage est de présenter les différents types de SCI existants, leurs modalités de fonctionnement et leurs particularités, afin que le lecteur puisse évaluer laquelle sera le plus en adéquation avec son projet.
De l'investissement immobilier à la gestion familiale d'un patrimoine, en passant par la propriété en temps partagé, l'ensemble des mécanismes des sociétés civiles à prépondérance immobilière y sont décrits afin que chacun puisse faire son choix et s'engager dans les liens de l'affectio societatis en toute connaissance de cause.
Avant-propos.
SCI : bien choisir pour mieux gérer
Partie 1.
La gestion locative en commun
Chapitre 1. Principes généraux des différents types de location
I. Baux d'habitation
A. les locaux nus
1. Le contrat de bail et ses annexes
Clauses interdites dans un bail.
Clauses obligatoires dans un bail.
Les annexes au bail
2. La réévaluation annuelle du loyer
3. Conditions de décence et normes d'habitabilité
Surface des pièces
Equipements obligatoires
Sécurité
Salubrité
B. Les locations meublées
1. Définition des caractéristiques de la location meublée
2. Le régime applicable aux baux conclus avant le 20 janvier 2005
Bailleur louant quatre meublés et moins
Bailleur louant plus de quatre meublés
3. Le régime applicable aux baux conclus après le 20 janvier 2005
Les clauses obligatoires
Les clauses non obligatoires
Les documents à annexer au bail
II. Baux commerciaux
A. Principes
1. Préalables
2. Obligations des parties au bail commercial
Les obligations du bailleur
Les obligations du locataire
B. Clauses interdites
C. Le loyer du bail commercial
1. Le loyer
2. Les charges
3. Le dépôt de garantie
D. La fin du bail
1. Rupture du fait de l'application d'une clause résolutoire
2. Motifs de non-renouvellement
3. Rupture du fait du preneur
Chapitre 2. Particularités générés par certaines locations
I. Locations soumises à TVA
A. Location de parkings et TVA
B. Location meublée et TVA
C. L'option pour la TVA
1. Locations pouvant être soumises à TVA sur option
2. Modalités et conséquences de l'option
Principes de l'option
Comment opter ?
II. La question de l'impôt sur les sociétés (IS)
A. SCI concernées par l'impôt sur les sociétés
1. SCI obligatoirement soumises à l'IS
2. SCI pouvant opter pour l'IS
B. Modalités d'exercice de l'option et intérêt à opter pour l'IS
Partie 2.
SCI familiales de gestion d'indivision
Chapitre 1. le régime général de l'indivision
I. L'indivision choisie
A. Indivision sans convention
1. Fonctionnement d'une indivision
2. Précautions au moment de l'achat du bien
B. Indivision avec convention
1. Forme et contenu de la convention d'indivision
2. Fonctionnement de la convention d'indivision
II. L'indivision subie : l'indivision successorale
A. Avec un conjoint ou concubin survivant
1. Dans le cas d'un conjoint survivant et en présence d'enfant
2. Dans le cas d'un concubin survivant
3. Le maintien du concubin survivant dans les lieux
B. Sans conjoint ou concubin survivant
1. En cas de mésentente sur le devenir du bien :
comment régler le problème ?
2. Comment gérer le bien en indivision ?
3. Le partage
Chapitre 2. La SCI comme alternative à l'indivision
I. SCI entre concubins : formes et conséquences
A. Cas des concubins envisageant un achat immobilier
1. La constitution de la SCI
2. Les apports des associés
3. L'acquisition par la SCI du logement
B. Cas des concubins possédant déjà un bien immobilier
1. Les apports
2. La répartition du capital
II. SCI entre héritiers et/ou conjoint ou concubin survivant
A. Les avantages de la gestion en SCI d'une indivision successorale
B. SCI, enfants et conjoints ou concubins survivants
Partie 3.
SCI de pluripropriété
Chapitre 1. Remarques générales
Chapitre 2. SCI de pluripropriété : régime juridique
I. Constitution des SCI de pluripropriété
A. Objet social
B. La répartition des parts sociales
C. L'état descriptif de la division
1. Le tableau d'affectation des parts
2. L'état descriptif de la division
D. Le règlement de la SCI de pluripropriété
II. Fonctionnement des SCI de pluripropriété
A. Gérance et contrôle de la société
1. Gérance
2. Le contrôle de la société civile immobilière de pluripropriété
Le conseil de surveillance
Le contrôle des comptes
B. Les modalités de prise de décision
1. Les assemblées générales d'associés
Convocation des assemblées générales
Déroulement et tenue des assemblées générales
2. Règles de majorité particulières
III. Obligations et droits des associés
A. Obligation des associés de la SCI de pluripropriété
B. Droits des associés
Chapitre 2. Fiscalité des SCI de pluripropriété
Partie 4.
SCI et Impôt sur les Sociétés
Chapitre 1. Les produits
I. Les produits imposables de l'entreprise
A. Les produits d'exploitation
1. Les produits directement rattachés à l'activité de l'entreprise : les produits de gestion courante
2. Les produits non directement rattachés à l'activité de l'entreprise : les autres produits de gestion
B. Les produits financiers
C. Les produits exceptionnels
1. Prime d'assurance-vie
2. Dons reçus par une entreprise sinistrée
3. Les indemnités
II. Les sommes à réintégrer au résultat fiscal. les " réintégrations extra-comptables "
A. Les rémunérations de l'exploitant ou des associés indéfiniment responsables
1. Rémunération et sommes perçues par l'exploitant et sa famille
2. Rémunération et sommes perçues par les associés indéfiniment responsables et les dirigeants
B. Les indemnités et allocations forfaitaires pour frais
C. Charges et dépenses somptuaires
D. Impôts et taxes non déductibles
E. Provisions et charges à payer non déductibles
F. Les amendes et les pénalités
G. Les moins-values nettes à long terme non déductibles des résultats
III. Le régime des plus-values professionnelles (sociétés soumises à l'IR)
A. Le prix de cession
B. La valeur nette comptable
C. Imposition des plus-values
Chapitre 2. Les charges
I. Conditions de déductibilité
A. la dépense doit entraîner une diminution de l'actif net de l'entreprise
B. la dépense doit être comptabilisée dans l'exercice de déduction
C. la dépense doit être justifiée par un document
D. la dépense doit être fiscalement déductible
E. la dépense ne doit pas constituer un acte anormal de gestion
II. Les charges d'exploitation
A. Les achats
B. Les frais de personnel
1. Les salaires et les rémunérations des personnels non dirigeants
2. Les charges sociales et dépenses engagées dans l'intérêt du personnel (salarié non-dirigeant)
C. Les charges de gestion courante et les autres charges externes
1. Les loyers
2. Les primes d'assurances
3. Les frais d'entretien et de réparation
4. Les frais de recherche, les rémunérations d'intermédiaires, redevances et honoraires
5. Les frais de transport et de déplacements
6. Les frais d'achat de petit matériel et d'outillage
7. Les frais divers de gestion
D. les impôts et taxes
III. Les charges financières
IV. Les amortissements
A. Conditions générales de déduction des amortissements
B. Les différents régimes d'amortissement
1. La méthode linéaire
2. La méthode dégressive
V. Les provisions
A. Conditions générales de déductibilité des provisions
B. Les provisions les plus courantes
1. Provisions pour impôts
2. Provisions pour créances douteuses ou litigieuses
3. Provisions pour travaux
4. Provisions pour indemnités de licenciement
Chapitre 3. La détermination du bénéfice imposable pour les entreprises à l'IS
I. Le report en avant
II. Le report en arrière
III. Les plus et moins-values professionnelles
A. Les plus et moins-values à court terme
B. Les plus et moins-values à long terme
C. la rémunération des dirigeants de la société
D. les intérêts des comptes courants d'associés
Chapitre 4. Modalités pratiques de l'Impôt sur les Sociétés
I. Les modalités de déclaration
II. Les taux applicables dans le cadre de l'IS
III. Paiement de l'IS
A. Conditions générales
B. L'Imposition Forfaitaire Annuelle (IFA)