La théorie de la servitude est aujourd'hui divisée entre deux doctrines concurrentes. La première la présente comme un droit réel démembré de la propriété. La seconde comme une obligation réelle entre propriétaires. Mais aucune de ces deux thèses ne peut vraiment être retenue après un examen attentif de la loi et de la jurisprudence. Fondamentalement, leur erreur commune est d'analyser le service foncier comme un droit subjectif, et de seulement débattre pour savoir si son objet est l'immeuble ou son propriétaire.
En réalité, la servitude est moins une prérogative qu'une situation juridique. La servitude est à l'affectation, ce que le mariage est au concubinage : la situation de droit par rapport à celle de fait. De sa nature, la servitude n'est rien d'autre qu'une affectation imposée à un fonds (servitude positive), ou une restriction à la liberté d'affecter un fonds (servitude négative).
Cette analyse permet de saisir la logique profonde et la cohérence de la matière, d'une manière qui rejoint les discussions doctrinales récentes quant aux biens incorporels et à la propriété des droits. Il est alors possible de clarifier certaines questions pratiques encore confuses, comme, par exemple, celle des servitudes de lotissement. En outre, cette analyse permet de démontrer l'unité des droits européens en la matière - y compris la common law - dont les solutions sont reprises d'une tradition romaine et médiévale qu'il est opportun de redécouvrir.