Guide Des Viagers, Particularites, Fiscalite, Immobilier, Rentes

Un guide indispensable à toute personne s'intéressant au viager, qu'elle ait l'intention d'acheter ou de vendre un bien immobilier, de transformer un capital en une rente viagère. Y sont rappelés les mécanismes de la rente viagère, les calculs de sa valeur, les aménagements possibles (rente réversible, progressive, dégressive...) et ses applications à de nombreux produits de placement. Ce livre s'adresse, aussi, à tous ceux qui possèdent une assurance vie, un plan d'épargne populaire, un plan d'épargne en actions, un plan d'épargne retraite populaire, un contrat de retraite Madelin, une retraite en entreprise, un plan d'épargne salariale dont la sortie se fait - selon les cas, facultativement ou obligatoirement - via une rente viagère. Enfin, la fiscalité des rentes viagères est exposée en détail, qu'il s'agisse des rentes à l'issue d'un placement ou de rentes ayant pour origine un bien immobilier.

Partie 1. Caractéristiques communes à toutes les rentes viagères Définition du contrat de viager Deux éléments principaux Les origines du contrat de viager Rentes d'origine législative Possibilité de conversion de l'usufruit de l'époux survivant en une rente viagère Rentes d'origine judiciaire Rentes d'origine contractuelle Utilité des viagers pour le crédirentier et le débirentier Pour le crédirentier Pour le débirentier Un contrat toujours aléatoire L'aléa est obligatoire Un contrat qui peut être onéreux Exemples de rentes à titre onéreux Donation avec charge d'une rente viagère Un contrat qui peut être gratuit Pas de pacte sur succession future Un ou plusieurs crédirentiers bénéficiaires de la rente La réversibilité de la rente Libre choix du crédirentier (bénéficiaire de la rente) et de la tête constitutive de la rente Un crédirentier en bonne santé lors de la constitution de la rente L'état antérieur n'est pas une maladie Délai de mise en oeuvre de l'action en nullité de jours Calcul du montant de la rente Des tables et des statistiques sur la mortalité Pas de rente trop faible ou trop élevée Garanties au profit du crédirentier L'obligation principale du débirentier : payer En cas de décès prématuré du débirentier Droits du crédirentier en cas de retard ou de défaut de paiement Validité des clauses résolutoires Non paiement de la rente et transformation en bail à nourriture Bouquet non versé Conservation des arrérages par le crédirentier Durée du versement de la rente viagère La rente peut-elle être payable d'avance ou à terme ? Justifications d'existence à produire par le crédirentier ou le bénéficiaire de la rente réversible La rente peut être saisie Différences entre rente viagère et rente perpétuelle Différences entre rente viagère et bail à nourriture Possibilité de rente + bail à nourriture Bail à nourriture : un contrat aléatoire Ni vente en viager, ni bail à nourriture en cas d'indivision Bail à nourriture et mésentente Bail à nourriture : remplacé par une rente viagère Action en résolution pour non fourniture d'un bail à nourriture Extinction de la rente viagère par prescription Prescription des arrérages Prescription totale après ans Contestations judiciaires et révisions Compétence du tribunal d'instance Compétence du tribunal de grande instance Possibilité d'appel Pourvoi en cassation La prescription extinctrice : une défense à soulever dés le début de la procédure Procédure devant les tribunaux en cas de contestations ou de révisions des rentes Devant le tribunal de grande instance Devant le tribunal d'instance Protection accordée aux rentiers : la majoration légale forfaitaire Calcul de la majoration forfaitaire Rentes viagères bénéficiant de la majoration forfaitaire Rentes du secteur public Plafond de ressources pour certaines rentes Taux de majorations spécifiques Rentes entre particuliers Quand demander la majoration forfaitaire ? Où s'adresser en cas de conflit ? Vente en viager et succession Le grand risque du viager : la longévité " trop importante " du crédirentier Partie 2. Les différentes sortes de rentes viagères Les taux de rente plus élevés que les rendements des fonds en euros Plusieurs catégories de rentes La rente viagère classique La rente indexée sur l'inflation La rente viagère réversible La rente dégressive La rente progressive La rente par paliers La rente à effet différé Les annuités garanties encore appelées " rentes garanties " Les annuités certaines La rente dépendance Le choix de la périodicité du versement de la rente Pour ou contre la rente annuelle ? Principe de la garantie de réserve Pièces à présenter pour obtenir le versement de la rente Les taux techniques (ou taux précomptés) des rentes viagères Montant maximal du taux technique Ecarts au départ entre les rentes ayant différents taux techniques Ecarts d'évolution entre les rentes ayant différents taux techniques La revalorisation de la rente Quel capital faut-il pour obtenir telle rente ? De quel capital disposerez-vous si vous versez chaque année une somme fixeoe Quelle rente viagère peut-on obtenir d'un capital ? Exemples de montants de capitaux et de rentes Ne vous voilez pas la face Partie 3. L'imposition des rentes viagères I. Les rentes viagères face à l'impôt sur le revenu Les rentes à titre gratuit Les rentes viagères à titre onéreux Les rentes à titre onéreux imposables en fonction de l'âge du crédirentier Les rentes à titre gratuit imposables comme des salaires ou pensions Ne pas se tromper de type de rentes Les rentes viagères exonérées Prise en compte de l'âge du rentier seul Prise en compte de l'âge du rentier en couple ou en cas de réversibilité Déclaration annuelle obligatoire des rentes viagères Quelques rentes viagères sont déductibles des revenus sous certaines conditions Rente versée en contrepartie d'une donation Comment remplir votre déclaration de revenus ? Fraction imposable de la rente viagère constituée au profit de deux conjoints et réversible au profit du conjoint survivant Les prélèvements sociaux Déduction partielle des prélèvements sociaux II. Les rentes viagères face aux droits de succession Pas de droits à payer en cas de réversion d'une rente viagère d'un proche III. Les rentes viagères face aux droits d'enregistrement Les rentes viagères sont soumises aux droits d'enregistrement Acquisition de biens professionnels grâce à une rente viagère iV. Les rentes viagères face aux plus-values Achat d'un bien moyennant rente viagère Pas de dissimulation de prix ! V. Les rentes viagères face à l'ISF Partie 4. Particularités des viagers immobiliers Des raisons multiples de vendre en viager Le viager immobilier est avant tout une vente immobilière Définition du viager immobilier Les deux particularités d'une vente en viager immobilier Pas de rescision pour lésion à cause de l'aléa La rescision pour lésion reste cependant possible si le prix exprimé est trop faible Incapables de vendre ou d'acheter en viager Vente en viager et mariage Protection du logement familial Le droit au logement de l'époux survivant Cas du logement non adapté Calcul de la rente viagère (bouquet, taux des rentes, réversion) Montant du bouquet Taux de la rente Les paramètres permettant de calculer la rente Les différents barèmes permettant de calculer la rente Réversion de la rente viagère Libre indexation de la rente Licéité de l'indexation Périodicité de l'indexation De nombreuses possibilités d'indexation sont permises Les indices les plus courants Exemple de révision de la rente avec l'indice INSEE Des indices moins connus Indexation sur le SMIC possible Indice dont la publication est arrêtée Prévoir le cas échéant une clause de substitution Les règles légales concernant la valeur et l'indexation Le minimum de l'indexation : la majoration légale forfaitaire des rentes Le maximum de l'indexation : la valeur des biens La majoration légale (prévue par la loi) toujours applicable A défaut d'accord amiable, comment obtenir une augmentation de la rente en justice ? Conditions de l'article bis La plus-value non retenue car apportée uniquement par l'acheteur Obligation d'agir dans un délai d'un an Obtenir une réduction de la rente Diminution de la valeur du bien Réduction du montant de la rente viagère Dépréciation monétaire : circonstances économiques nouvelles Garanties du viager immobilier pour le vendeur Le privilège du vendeur La clause résolutoire protège le vendeur Une clause valable ou non en cas d'améliorations ? Le paiement de la rente doit être effectif Clause résolutoire mise en oeuvre en cas d'absence de sûreté ou de garantie : appréciation souveraine des juges du fond Contenu de l'acte d'huissier pour la clause résolutoire Clause résolutoire : même en cas d'indexation Refus par les juges de la clause résolutoire Une garantie pour le débirentier : la clause de rachat Les assurances du bien vendu Expropriation du bien vendu Le débirentier / acheteur revend le bien Plusieurs hypothèses peuvent se présenter Frais du viager immobilier (frais de notaire, d'agent immobilier) Commissions généralement perçues par les agents immobiliers Frais de notaire et d'enregistrement concernant les rentes viagères La vente immobilière dont le prix est payée en rente viagère Vente sans occupation par le vendeur Vente avec occupation par le vendeur La constitution d'une rente viagère ou perpétuelle Protection des emprunteurs acheteurs en viager Signer une promesse de vente ou un compromis ? Des modalités illimitées pour le viager immobilier Calcul de la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation Définition de l'usufruit L'usufruit est différent du droit d'usage et d'habitation Calculer la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation Exemples de calculs de la valeur d'occupation du bien Partie 5. Fiscalité immobilière à la charge de l'acheteur et du vendeur La vente transfère les impôts et taxes à l'acheteur Les particularités du viager en matière de plus-values immobilières Le viager : une double opération d'un point de vue fiscal L'impôt de solidarité sur la fortune et le viager immobilier Prise en compte de la majoration de certaines rentes viagères La vente en viager à des proches (parents ou non) Décès du débirentier Donation du bien par le crédirentier Donation déguisée : gare aux sanctions L'administration doit fournir la preuve de la fraude Redressement fiscal pour prix insuffisant Droit de préemption de l'administration fiscale en cas de prix insuffisant La vente en viager transfère les charges à l'acheteur Entretien, travaux et gros travaux Charges de copropriété Impôt foncier Taxe d'habitation Partie 6. Les contrats de placements ou de retraite permettant le versement d'une rente viagère Les mécanismes permettant une sortie en rente viagère L'assurance vie : rente viagère facultative Les avantages fiscaux à l'entrée sont finis L'assurance vie imposable avec un abattement variable selon l'âge La retraite mutualiste du combattant : rente viagère obligatoire Les personnes concernées Des cotisations déductibles à l'entrée Rente exonérée en partie ou en totalité, le complément est imposable selon l'âge Différents régimes de retraite Le plan d'épargne retraite populaire (PERP) : rente viagère obligatoire Les personnes concernées Des cotisations déductibles à l'entrée La rente PERP imposable comme un salaire ou une pension Les prélèvements sociaux sur les rentes PERP Les contrats de retraite Madelin : rente viagère obligatoire Les personnes concernées Des cotisations déductibles à l'entrée Des possibilités de rachat pour les années antérieures La rente Madelin imposable comme un salaire ou une pension Les plans d'épargne retraite entreprises PERE : rente viagère obligatoire Les personnes concernées Les règles imposées au PERE La rente du PERE imposable comme un salaire ou une pension Les plans d'épargne salariale : rente viagère facultative Les bénéficiaires de l'épargne salariale La rente des PEE et PERCO imposable avec un abattement variable selon l'âge Possibilité de panacher entre eux plusieurs modes de sortie PREFON : rente viagère obligatoire Les bénéficiaires Des cotisations déductibles à l'entrée La rente PREFON imposable comme un salaire ou une pension Les frais sur les rentes viagères