La ville est un organisme vivant.
Si elle doit assurer sa croissance, elle doit aussi savoir s'adapter ou se transformer.
Dans un système libéral, l'évolution de la ville résulte principalement d'interventions privées sur l'espace, à l'intérieur d'un cadre économique (la " loi " du marché) et juridique (la réglementation de l'utilisation des sols). Pourtant, l'initiative privée spontanée ne peut à elle seule assurer un développement urbain harmonieux.
C'est pourquoi la puissance publique, nourrie d'une vision d'ensemble du devenir des territoires dont elle est, selon le Code de l'urbanisme, " le gestionnaire et le garant ", est amenée à initier des projets d'aménagement, écartant ou intégrant l'initiative privée.
Le droit de l'aménagement urbain met à sa disposition toute une panoplie d'outils opérationnels. Ceux concernant les actions ponctuelles ou les opérations globales sur le bâti existant y tiennent une place de plus en plus grande.
Compte tenu de l'importance prise depuis les années 1970 par l'intervention publique sur l'existant - quartiers anciens ou grands ensembles -, compte tenu aussi des contraintes qui lui sont propres - sort des bâtiments, sort des occupants, patrimoine culturel, structure foncière, liens avec la " politique de la ville " -, il est apparu utile, dans une optique à la fois descriptive et critique, d'en dresser un état des lieux juridique.